Les trois caractéristiques clés d’un investissement immobilier réussi

Le marché de l’immobilier connait de grandes transformations à ce jour. Les nouvelles technologies et tendances ont changé la donne sous nos yeux. Cependant, comment donc les leaders de l’immobilier qui réussissent arrivent-ils à mesurer leur succès ? En se concentrant sur les bonnes métriques. Votre guide immobilier vous dévoile les trois caractéristiques clés de mesure de la performance immobilière que tout investisseur devrait avoir dans son collimateur.

Le Retour sur investissement (RSI)

Le RSI mesure le gain ou la perte générée par un investissement par rapport à son coût initial. Il permet d’évaluer l’efficacité et la rentabilité d’un investissement et est souvent utilisé pour influencer les décisions financières, comparer la rentabilité d’une entreprise et analyser les investissements. Le retour sur investissement standard d’un bien de placement immobilier est calculé comme suit :
RSI = [(Revenus locatifs annuels – Dépenses et coûts) / Prix de la propriété] × 100

Exemple d’un bon retour sur investissement (RSI)

Une propriété coûtant 320 000 $, génère 3 000 $ de revenus locatifs mensuels, avec 4 000 $ de dépenses annuelles. Quel est son retour sur investissement ?

RSI = [(3 000 USD × 12 mois) – 4 000 USD] / 320 000 USD = 0,1 = 10%

Peut-il être considéré comme un bon retour sur investissement ?

De manière générale, un retour sur investissement à deux chiffres est considéré comme bon. Toutefois, il convient de noter qu’un «bon retour sur investissement» est subjectif. Il dépend de plusieurs facteurs tels que l’emplacement, le matériel et le financement. Lorsqu’une entreprise dépense de l’argent sur un équipement, par exemple, le retour sur investissement est en productivité. C’est pourquoi, si vous êtes un rentier ou un simple investisseur immobilier, il est nécessaire de se focaliser sur ses critères de performance personnels.

Le taux de capitalisation (ou taux plafond)

Le taux de capitalisation est utilisé pour indiquer le taux de rendement qui devrait être généré sur immeuble de placement immobilier. Il est calculé comme suit :

Taux de capitalisation = (bénéfice net d’exploitation / juste valeur marchande ou prix de l’immobilier) × 100%

Les taux de capitalisation étant basés sur les estimations prévisionnelles des revenus futurs, ils sont sujets à une forte variance. Aussi, il est plus qu’important pour un investisseur de pouvoir déterminer un bon taux de capitalisation pour une propriété de placement. Un coup d’œil à la formule indique que la valeur du taux de capitalisation sera plus élevée pour les propriétés qui génèrent un revenu net d’exploitation plus élevé et dont la valorisation est plus faible et vice versa.

Exemple :

Si un immeuble de placement immobilier d’une valeur marchande de 250 000 $ utilise 3 000 $ en frais d’exploitation annuels, tout en gagnant 32 000 $ par an, quel est sera son taux de capitalisation ?

Taux plafond = (32 000 $ – 3 000 $) / 250 000 $ = 0,116 = 11,6%

La fourchette d’un bon taux de capitalisation est de 8 à 12%. Aussi, cet investissement est une aubaine. Par ailleurs, tout comme le retour sur investissement, la bonne fourchette de taux de capitalisation dépend de plusieurs facteurs inhérents au milieu.

Le Rendement des Capitaux Investis (RCI)

Le rendement des capitaux investis ou cash on cash return est un ratio qui calcule le total des liquidités gagnées sur le total des liquides investies, selon la formule suivante :

Taux de Rendement Interne (RCI) = (Bénéfice avant intérêts et impôt / capital employé) × 100%

La somme gagnée de la trésorerie est en général fondée sur les flux annuels de trésorerie avant impôts. Le cash on cash return est une mesure financière simple qui permet d’évaluer les flux de trésorerie provenant des actifs générateurs de revenus d’une entreprise. Le ratio est principalement utilisé dans les transactions immobilières commerciales.

Dans le secteur immobilier, le cash on cash return est encore appelé cash return sur investissement immobilier. La mesure financière est particulièrement importante dans le secteur de l’immobilier en raison de la nature des transactions dans le secteur. Le plus souvent, les investissements immobiliers sont effectués avec une grande dette. Par conséquent, le calcul retour sur investissement (RSI) perd de sa pertinence car il prend en compte tout l’argent investi, y compris la dette.

En revanche, le cash on cash return exclut la dette et n’évalue que le montant réel de trésorerie investi. Dans ce genre de cas, les investisseurs peuvent obtenir une analyse plus précise de leurs performances.

Exemple d’un bon rendement des capitaux investis:

Le flux de trésorerie avant impôts d’une propriété est de 30 000 $ et le total des liquidités qui y est investi est de 300 000 $. Quel serait son retour sur argent comptant ?

Retour sur argent comptant  = (30 000 USD / 300 000 USD) = 0,1 = 10%

Tout comme le taux plafond, un bon retour sur argent comptant est de 8 à 12%. Mais, encore une fois, vous devrez trouver les données d’investissement immobilier spécifiques à un votre domaine pour déterminer ce que vous considérez comme bon.

Conclusion

En définitive, la seule façon de savoir si l’on réussi dans l’immobilier est de calculer les paramètres du retour sur investissement. Et la meilleure façon de le faire est d’utiliser la calculatrice de biens locatifs qui, elle, permet d’obtenir les différents paramètres de retour sur investissement de toutes propriétés, quels que soient le type et la stratégie d’investissement.