La question des passoires thermiques occupe une place centrale dans les débats sur le logement depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience. Non, il n’est plus possible de louer librement tous les logements mal classés au DPE : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location, et cette interdiction s’étendra aux logements F en 2028 puis aux logements E en 2034. Cette réforme progressive impose aux propriétaires bailleurs de revoir leur stratégie patrimoniale. Le calendrier précis, les exceptions prévues par la loi et les solutions concrètes pour se mettre en conformité sont détaillés dans les sections suivantes.
Le calendrier légal d’interdiction des passoires thermiques
La notion de passoire thermique désigne les logements les plus énergivores, classés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un calendrier progressif visant à retirer du marché locatif les biens les plus mal isolés. L’objectif affiché est double : réduire les émissions de gaz à effet de serre liées au chauffage résidentiel et protéger les locataires contre des factures énergétiques disproportionnées.
Ce dispositif s’applique uniquement aux nouveaux contrats de location et aux renouvellements de bail. Un locataire déjà en place dans un logement classé G n’est donc pas expulsé automatiquement, mais le propriétaire ne pourra pas relouer le bien dans les mêmes conditions une fois le bail terminé, sauf s’il engage des travaux de rénovation énergétique.
Les seuils de performance énergétique concernés
Le DPE classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). Les critères pris en compte incluent la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre, exprimées en kWh/m²/an. Un logement classé G consomme généralement plus de 420 kWh/m²/an, ce qui en fait la catégorie la plus concernée par les mesures d’interdiction.
Tableau récapitulatif des échéances de mise en conformité
Le tableau ci-dessous synthétise les dates clés fixées par la réglementation pour les propriétaires bailleurs :
| Classe DPE | Statut actuel | Date d’interdiction de location |
|---|---|---|
| G | Interdit depuis le 1er janvier 2025 | Déjà en vigueur |
| F | Autorisé jusqu’en 2028 | 1er janvier 2028 |
| E | Autorisé jusqu’en 2034 | 1er janvier 2034 |
| D, C, B, A | Non concernés | Aucune échéance prévue |
Ce calendrier constitue une trajectoire progressive de rénovation énergétique qui laisse un délai d’adaptation aux propriétaires, sans toutefois offrir de report supplémentaire une fois les échéances passées.
Les conséquences concrètes pour les propriétaires bailleurs
Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis janvier 2025, que ce soit pour une nouvelle mise en location ou pour un renouvellement de bail. Concrètement, cela signifie que :
- un propriétaire ne peut pas signer de nouveau contrat de bail sur un logement classé G ;
- un bail en cours peut se poursuivre jusqu’à son terme, mais ne pourra pas être renouvelé sans travaux ;
- le non-respect de cette obligation expose le propriétaire à des recours du locataire, notamment une action en justice pour non-décence du logement.
Cette évolution transforme profondément le statut juridique du bien. Un logement classé G ou F devient un logement considéré comme non-décent au sens de la loi, au même titre qu’un logement présentant des risques pour la sécurité ou la santé des occupants. Le locataire peut alors saisir la commission départementale de conciliation ou engager une procédure judiciaire pour exiger la réalisation de travaux, une réduction de loyer, voire la résiliation du bail aux torts du propriétaire.
Un logement qui ne respecte pas le seuil de performance énergétique en vigueur est juridiquement assimilé à un logement indécent, ce qui ouvre des droits spécifiques au locataire.
Un notaire spécialisé en droit immobilier
Il convient également de rappeler que le gel des loyers s’applique déjà aux logements classés F et G depuis 2022 : les propriétaires de ces biens ne peuvent pas augmenter le loyer entre deux locataires, ni appliquer de révision annuelle liée à l’indice de référence des loyers.
Existe-t-il des exceptions à cette interdiction ?
Certaines situations particulières méritent d’être précisées, car elles peuvent créer une confusion chez les propriétaires bailleurs.
Les baux en cours ne sont pas résiliés automatiquement
Un locataire installé dans un logement classé G avant le 1er janvier 2025 conserve son droit d’occupation jusqu’à l’échéance normale de son bail. L’interdiction ne s’applique qu’aux nouveaux baux et aux renouvellements. Un propriétaire ne peut donc pas expulser un locataire sous prétexte que le logement est devenu une passoire thermique au sens légal.
Les copropriétés en difficulté et les contraintes techniques
Certains bâtiments, notamment en copropriété, rencontrent des contraintes techniques ou patrimoniales qui rendent la rénovation énergétique complexe, par exemple lorsqu’un immeuble est classé au titre des monuments historiques ou situé dans un secteur sauvegardé. Dans ces cas, des dérogations ponctuelles peuvent être envisagées, mais elles restent encadrées et ne dispensent pas totalement le propriétaire de son obligation de résultat à moyen terme.
Le cas des logements meublés et de la location saisonnière
Le dispositif d’interdiction concerne principalement les locations nues et meublées à usage de résidence principale. Les locations saisonnières de courte durée ne sont pas soumises exactement aux mêmes règles, même si la tendance réglementaire va vers un encadrement croissant de l’ensemble du parc locatif, y compris touristique, dans certaines communes.
Comment sortir un logement du statut de passoire thermique
Face à ces échéances, les propriétaires disposent de plusieurs leviers pour améliorer la performance énergétique de leur bien et continuer à le louer légalement.
Réaliser un audit énergétique préalable
Avant d’engager des travaux, un audit énergétique complet permet d’identifier les postes de déperdition thermique les plus importants : isolation des combles, remplacement des menuiseries, système de chauffage vétuste ou ventilation défaillante. Cet audit, réalisé par un professionnel certifié, hiérarchise les travaux selon leur rapport coût-efficacité.
Prioriser les travaux les plus efficaces
D’après les pratiques courantes observées dans le secteur de la rénovation énergétique, certains travaux offrent un gain de classe DPE plus rapide que d’autres :
- l’isolation thermique par l’extérieur ou par l’intérieur des murs et de la toiture ;
- le remplacement d’un système de chauffage énergivore par une pompe à chaleur ou une chaudière à haute performance ;
- l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée pour limiter les pertes de chaleur tout en assurant la qualité de l’air intérieur ;
- le changement des fenêtres pour un double ou triple vitrage performant.
Mobiliser les aides financières disponibles
Plusieurs dispositifs d’aide existent pour accompagner les propriétaires bailleurs dans leurs travaux de rénovation énergétique, notamment MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie (CEE) ou encore des prêts à taux avantageux proposés par certains établissements bancaires. Ces aides peuvent réduire significativement le reste à charge, en particulier lorsque les travaux permettent un saut de plusieurs classes énergétiques en une seule opération.
Que peut faire un locataire face à une passoire thermique
Du côté des locataires, plusieurs recours existent lorsqu’un logement mal classé est proposé à la location en violation des règles en vigueur, ou lorsque le confort thermique du logement occupé se dégrade fortement.
Un locataire qui constate que son logement est classé G ou F peut demander au propriétaire la réalisation de travaux d’amélioration énergétique. En cas de refus, il peut se tourner vers la commission départementale de conciliation, une instance gratuite chargée de trouver un accord amiable entre les parties. Si aucune solution n’est trouvée, une action devant le tribunal judiciaire reste possible, avec pour objectif d’obtenir une injonction de travaux ou une réduction de loyer proportionnelle à la mauvaise performance énergétique du logement.
La rénovation énergétique du parc locatif constitue un enjeu à la fois social et environnemental, car elle touche directement au pouvoir d’achat des ménages les plus exposés aux variations du prix de l’énergie.
Un diagnostiqueur immobilier certifié
Un cadre réglementaire appelé à se durcir progressivement
Le dispositif actuel s’inscrit dans une logique de transition énergétique du parc immobilier français, dont une part significative reste aujourd’hui classée en catégories énergivores. Les propriétaires bailleurs ont donc tout intérêt à anticiper les échéances de 2028 et 2034 plutôt que d’attendre la dernière minute, notamment pour étaler les coûts de travaux et bénéficier des dispositifs d’aide encore disponibles.
Cette évolution réglementaire redessine en profondeur le marché locatif français. Les logements les mieux classés gagnent en attractivité et en valeur patrimoniale, tandis que les passoires thermiques voient leur potentiel locatif se réduire année après année. Pour les propriétaires concernés, la question n’est donc plus de savoir s’il faut agir, mais à quel rythme planifier les travaux nécessaires pour rester dans la légalité et préserver la valeur de leur investissement immobilier.